“Rustschuk, en el bajo Danubio, donde vine al mundo, era una ciudad maravillosa para un niño, y si digo que está en Bulgaria no doy más que una vaga idea de ella. Allí vivían gentes de las más diversas procedencias, en un mismo día se podían escuchar siete u ocho idiomas diferentes. Además de los búlgaros, que por lo general provenían del campo, había muchos turcos que vivían en su propio barrio, y colindando con éste estaba el barrio de los sefardíes, el nuestro. Había griegos, albanos, armenios y gitanos. Los rumanos venían de la otra orilla del Danubio; mi nodriza, de la que no me acuerdo, era rumana. Ocasionalmente había rusos”. De esta manera tan emocionante describe su ciudad natal el premio Nobel Elias Canetti. El lector y el viajero curioso no puede pasar por alto la oportunidad y el deseo de conocer este fascinante país, cargado de historia, llamado BULGARIA.
En el corazón de la península Balcánica se encuentra Bulgaria, un país tan pequeño como lleno de sorpresas y atracciones que satisfarán a los viajeros más exigentes. Aunque Bulgaria permaneció alejada de los hechos que sacudieron a los Balcanes durante la tumultuosa década de los 90, no ha sido hasta hace poco que los turistas han empezado a fijarse en este encantador país bañado por las aguas del mar Negro y surcado por las montañas balcánicas. En un reciente entrevista aparecida en la revista de la Asociación Nacional de Agentes Financieros (ANAF), el presidente de la compañía hispano-búlgara ImmoBan, Ernest Soler, decía que ha elegido Bulgaria como país de referencia porque “es un país pequeño con una magnífica capital, una costa que no tiene nada que envidiar a la nuestra y unas pistas de esquí de la categoría del Pirineo (…) Por otra parte, es el país situado más al Sur de todos los países del Este y el que tiene un clima más benigno. Se trata, pues, de un excelente punto turístico para británicos, alemanes y nórdicos y hasta hoy, casi, desconocido para los españoles”.
El centro económico-financiero y político del país es su capital, Sofía. Una ciudad de nombre sugerente, edificios decimonónicos, vetustos tranvías e iglesias medievales, envuelta en la oscuridad de la Europa del Este durante decenios y que lentamente intenta tomar el pulso a los nuevos tiempos con la entrada de Bulgaria en la Unión Europea.
El centro de Bulgaria es sede de algunas de las ciudades y pueblos más antiguos y mejor conservados de todo el país, especialmente Plovdiv, sin duda la urbe más atractiva por su mezcla de modernidad y vanguardia, de elegancia pretérita y de la rusticidad de su barrio viejo. El encanto reside en pasear sin rumbo y descubrir rincones escondidos: una vieja taberna donde beber vino casero, una anciana haciendo ganchillo en la puerta de su casa, antiguas ruinas tracias alrededor de las cuales crecen salvajemente los arbustos…
La costa del Mar Negro es el contrapunto a las montañas y los bosques, un lugar donde las esencias balcánicas parecen fundirse con un cierto aire mediterráneo, especialmente durante los meses de verano, cuando el sol luce sin descanso, las terrazas se hallan repletas de gente de todas las procedencias, y las ciudades y pueblos parecen cobrar una vida inusitada. Las capitales de la costa son Varna y Burgas, unas ciudades modernas y vibrantes, ambas, emplazadas en amplias bahías de playas de fina arena.
La principales atracciones de la costa son Nesebar, Sozopol y Pomorie. Situada sobre una pequeña y rocosa península, la ciudad de Nesebar es un conjunto inolvidable de antiguas iglesias, casas de madera y calles empedradas. Todo ello rodeado por el omnipresente mar.
Bulgaria es un lugar para descubrir una herencia única, una tierra a menudo subyugada por invasores extranjeros durante sus largos siglos de historia pero siempre orgullosa de su pasado y confiada en su futuro. No es sólo por el innegable encanto de sus ciudades, sus monasterios y la naturaleza circundante por la que vale la pena visitarlo. También lo merece para degustar su gastronomía, saborear sus vinos, charlar con sus gentes honradas y conocer de cerca un país largamente cerrado a los visitantes occidentales.
EL SECTOR INMOBILIARIO EN BULGARIA: CONSIDERACIONES GENERALES
Existen numerosas razones para considerar a Bulgaria un país muy interesante para las empresas y los inversores españoles. La economía de Bulgaria sigue una senda de crecimiento superior al promedio europeo en los últimos cinco años. El PIB creció un 6,1% en 2006. Bulgaria es un país estable desde el punto de vista financiero y con una economía fuerte y una alta estabilidad política.
Las principales razones que convierten a Bulgaria en un atractivo mercado para la inversión son:
-Incorporación a la UE.
-Gran estabilidad macroeconómica.
-País líder en Europa del Este en atracción de inversión extranjera en relación a su PIB.
-Liberación de la economía y apertura comercial.
-Normativa para la inversión, en línea con la europea. Especial interés en la atracción de inversión extranjera (tipo impositivo del 10% desde 2005).
Aspectos adicionales que hacen de Bulgaria un destino atractivo para la inversión:
-Ubicación estratégica de Bulgaria en el Sudeste de Europa y su proximidad geográfica con Asia y Oriente Medio.
-Desarrollo del turismo como uno de los pilares de su emergente economía e, íntimamente ligado a ello, desarrollo del mercado inmobiliario y de la construcción e infraestructuras públicas.
-Mano de obra cualificada y barata.
-Proximidad cultural entre España y Bulgaria.
En Bulgaria se necesitan muchas viviendas nuevas que vengan a suplir los vetustos edificios situados en los centros de las ciudades. Las nuevas viviendas serán en un porcentaje muy pequeño de protección oficial, por lo que la construcción de vivienda libre se vislumbra como un gran negocio. Los sueldos son aún muy bajos, pero con la llegada de fondos europeos y la entrada en la eurozona en el horizonte (2011), además de con la aportación del millón y medio de búlgaros que viven fuera de su país pero quieren comprar residencia en él, las perspectivas del mercado apuntan a un destacado crecimiento de oferta/demanda y precios para lo próximos años.
Como en tantas otras ocasiones, el turismo de nuevo es el motor que sirve de incentivo al incipiente desarrollo inmobiliario búlgaro. El país ha doblado el número de turistas que llegaron a sus tierras desde 2003 hasta 2006, hasta llegar a los dos millones de visitantes. Tanto sus “resorts” de esquí como sus extensas playas son un polo de atracción para la inversión en ladrillo.
En cuanto al tema jurídico, Bulgaria ofrece una legislación segura y abierta, ya que desde hace casi diez años han sido muchos los esfuerzos del país por fomentar el dinamismo empresarial y la inversión extranjera. Por ejemplo, cuenta con uno de los impuestos de sociedades más bajos (de tan solo el 10 por ciento) de toda la Unión Europea.
La legislación sobre inversiones búlgara garantiza la igualdad de trato entre nacionales y extranjeros salvo en lo relativo a la adquisición de tierra, que no puede ser realizada por personas no residentes. En relación a esta limitación, en febrero de 2005 se reformó la Constitución adaptándose a la legislación comunitaria en esta materia. Sin embargo, Bulgaria dispone de un periodo de gracia de 7 años a partir de su adhesión a la UE, para aplicar dicha legislación. Por lo tanto, se espera que la prohibición de adquirir la propiedad de terrenos por parte de inversores comunitarios se extienda hasta el año 2014. El único modo, en la actualidad, de adquirir terrenos en Bulgaria por parte de un inversor extranjero es mediante la constitución de una sociedad en el país. Para dicha sociedad, no es necesaria la participación local en ningún porcentaje, ni tampoco es necesario que el administrador de la misma sea local, puede ser perfectamente un administrador español.
Bulgaria, por tanto, representa una oportunidad ante la que con un buen asesoramiento puede producir grandes beneficios en un plazo de pocos años.
IMMOBAN: SEGURIDAD Y COMPROMISOLa compañía catalana ImmoBan es la primera inmobiliaria española que se instaló en Bulgaria. De los llamados “mercados emergentes”, por una serie de razones que nos llevarían a una larga disertación, ImmoBan apostó, en su momento, por Bulgaria. Tras varios viajes de prospección y fascinado por el encanto del país, Ernest Soler, Presidente de la firma, decidió allá por el año 2002 que había llegado el momento de internacionalizar su empresa. Para llevar a cabo este nuevo y ambicioso proyecto, ImmoBan aportó su larga experiencia inmobiliaria y se comprometió con el país asociándose a la familia Pampoulov, muy conocidos en Bulgaria. El padre, Don Dimitri Pampoulov, antiguo Agregado de la Cámara de Comercio de Bulgaria en España, Suiza, Alemania y Estados Unidos y, actualmente, Presidente del Consejo Regulador búlgaro-español, actúa como relaciones públicas de la empresa en el país. El día a día del funcionamiento de ImmoBan Bulgaria está en manos de los jóvenes y dinámicos Bojidar y Dimitri Pampoulov, el primero es el actual Director General de la compañía en Bulgaria. Así pues, a la gran visión y olfato para los negocios de Ernest Soler se ha unido una excelente plantilla de profesionales y técnicos tanto españoles como búlgaros. La última incorporación de la compañía ha sido el fichaje de Salvador Cerezo, Presidente de la Asociación Nacional de Asesores Financieros (ANAF), con el objetivo de formar, a medio plazo, un REIT o fondo inmobiliario. Esta incorporación representa el plus necesario para completar el atractivo de seguridad al económico que estará en Bulgaria con un amplio recorrido en los próximos años.
En 2002, pues, abrimos oficina en Sofía y hoy contamos con dos despachos más; otro en la propia capital y un tercero en la Costa del Mar Negro, concretamente en la ciudad de Burgas, y con el objetivo inmediato de abrir otro en Plovdiv (segunda ciudad en importancia del país). Estamos especialmente preparados para asesorar sobre todos los aspectos técnicos, jurídicos, financieros, comerciales o administrativos relacionados con el sector inmobiliario del país. Nuestra trayectoria hace que actualmente ofrezcamos un servicio integral, desde estudios de mercado hasta el “project management”. Tenemos muchos clientes internacionales, pero prestamos especial atención al inversor y al promotor español; de hecho, el personal búlgaro de nuestras oficinas tiene un buen dominio del castellano.
Nos dedicamos a la comercialización de suelo y de proyectos propios y de terceros. Recomendamos, actualmente, apostar por la capital (Sofía) y por la Costa Sur del Mar Negro. Entre los próximos proyectos que vamos a desarrollar, destacan, el edificio “Ítaca” situado en primera línea de mar en la bella localidad de Pomorie a escasos 200 metros del “Hotel Spa Pomorie” el más lujoso de toda la Costa del Mar Negro. Exclusivas viviendas de 1, 2 y 3 dormitorios más locales comerciales. Inicio primavera 2008, entrega verano 2009. En estas mismas fechas empezaremos construir en la capital, concretamente en el barrio de Simeonovo, ubicado en la falda de la montaña de Vitosha. Proyectamos 43 pisos; bajos con jardín y áticos y sobreáticos con grandes terrazas, más plazas de aparcamiento y trasteros. Este edificio está pensado tanto para primera residencia para búlgaros que quieran vivir en una excelente zona residencial; como para segunda residencia para ir a esquiar, pues el edificio estará a 500 metros del telecabina. Por otra parte, de la cartera de suelo que tenemos en la capital, durante 2008, tenemos previsto iniciar las obras en un solar situado en una esquina de la Avenida Ovcha Kupel. Contará con locales comerciales con sótanos, oficinas, más viviendas en áticos y sobreáticos. Por último, el Grupo ImmoBan acaba de adquirir un solar en el centro de Sofía, en una esquina de la calle Kiril Metodi, para desarrollar un edificio mixto con grandes locales comerciales, oficinas, pisos y plazas de aparcamiento.
En definitiva, ImmoBan es un grupo profesional experimentado y conocedor de todos los mecanismos que caracterizan al sector inmobiliario en Bulgaria. Ofrecemos, por tanto, seguridad y compromiso a todas las personas y empresas que quieran acompañarnos en esta novedosa y apasionante singladura profesional. Como dice Ernest Soler, “todas las personas o sociedades que actúen con ética y decoro profesional son bienvenidos a ImmoBan”.
IMMOBAN: GESTIÓN INTEGRALProceso de creación de sociedades
-Intervención de abogados en la confección de Sociedades, redacción de contratos y estatutos.
-Asistencia de intérpretes competentes y jurados.
-Legalización ante Notario.
-Servicio permanente de consultas jurídicas.
-Apertura de cuentas bancarias.
-Presentación de documentación a las entidades oficiales.
-Registro de Sociedades.
-Registro fiscal, de Seguridad Social y Estadística Estatal.
-Promulgación en Boletín Oficial.
Administración de la Sociedad
-Administración, contabilidad y finanzas.
-Atención al calendario fiscal.
-Correspondencia laboral y jurídica.
-Gestiones bancarias.
-Archivo documental.
-Autorización de representantes.
Intervención en la adquisición de inmuebles
-Aceptación del encargo de búsqueda.
-Estudio de mercado y selección de objetivos.
-Informes y visitas a los inmuebles.
-Informes técnicos sobre los inmuebles ofrecidos.
-Negociaciones con los propietarios.
-Investigación jurídica sobre la finca e inmueble.
-Preparación del Contrato.
-Firma ante Notario.
Marketing. Análisis y apreciación de inmuebles
-Estudios de mercado.
-Objeción de datos con todos los parámetros.
-Elaboración de informes comparativos.
-Valoración de resultados obtenidos.
Administración de obras
-Proyectos “llave en mano”
Traducciones
-Comerciales.
-Juradas.
-Técnicas.
-Simultáneas.
El pasado lunes 1 de diciembre se presentó en el Hotel Arts de Barcelona ante 160 asistentes un nuevo proyecto inmobiliario internacional. El Grupo Olimpya dirigido por Antonio Martínez Navarro está coordinando la creación de un "Centro logístico de negocios inmobiliarios internacionales" para facilitar al cliente español la inversión inmobiliaria en el extranjero.
Immoban ha sido seleccionada como inmobiliaria española de referencia en Bulgaria e invitada a participar en la presentación de este proyecto. Por este motivo, nuestro Presidente, Ernest Soler Plana, intervino en el coloquio e hizo un esbozo del "por qué" y del "cómo" invertir en Bulgaria. En la mesa de debate estuvo rodeado de representantes de inmobiliarias españolas presentes en Polonia, Rumanía, Turquía y Brasil junto a las políticas Carina Mejías y Montserrat Candini y al profesor de economía de la Universidad de Barcelona, Gonzalo Bernardos.
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